腾讯分分彩开奖冷热号:對話楊毅 | 天安云谷的成功秘笈:選址與產業定位篇

2018-07-21

哪个里面有腾讯分分彩 www.gwhxou.com.cn 文章來源:懿德匯睿(中國)


一條梅觀高速,隔開華為坂田基地和富士康龍華科技園。與其相鄰,一片充滿科技創新氣息和生活氣息的園區正在逐步擴大,為其帶來新生機。


天安云谷作為城市更新的深圳樣本,在選址上充分借助的區域的優勢,打造自身產業生態,同時聚焦于云計算、物聯網、移動互聯網等新一代信息技術產業,在搭建獨具未來特色的產城社區形態上,成為了業界認可的標桿典范。



本期對話天安駿業總裁楊毅先生,聊聊產業新城選址與產業定位那些事兒。



| 思維的轉換:從傳統地產到產業地產



Q:天安云谷在發展的過程中經歷了哪幾個關鍵階段?



楊毅:天安云谷是一個城市更新項目,從產城社區來講,項目階段劃分大體上跟傳統地產類似。

第一階段是選址,然后進行空間規劃設計,把其空間特征作為園區基礎設施安排的參考要素。

第二階段是招商,讓什么類型的企業入駐才能促進產業相互共振是一個非常重要的考量過程。

第三階段是運營,園區是否能為他們提供真正有價值的服務,讓其真正能夠在這片土地上生長。

從地產角度來看,最大的挑戰是傳統地產向產業地產思維的轉換,這兩種生意本身的投資回報有很大區別。傳統地產可以實現快周轉,對產業地產來講則需要更長期的投資回報的考量。

做不失敗的生意有兩點是重要的:

第一是要賺錢,投資最終是需要有回報的。

第二是要保證現金流的平衡與安全。


| 天安云谷:獨具特色的產城融合形式


Q:如果給天安云谷定義一種模式的話,您覺得是什么?


楊毅:首先,天安云谷作為一個產城社區,是一個創造人與人,企業與企業,空間與利益主體相互關聯的載體。

其次,天安云谷是一個全息化的城市結點。最近流行城市復新的理念,深圳講的城市更新是物理載體的變化,而在全球范圍內探討的內容會提升到更深的一個層面上去,包括社區結構,人與人的關系,產業的關系。1997年-2000年在全球范圍內討論的是逆城市化的潮流,但到今天看到最終的結果是大城市人口都是在增加的,而且在很多的大城市都出現了新型的社區空間,也就是工作和生活可以更好的一個城市空間上平衡,甚至是可以散發出更多的可能性的空間。雖然這些空間從體量上有幾十萬甚至幾百萬平方米,但相對于城市而言它還是像一個沙塵。但在這個沙塵里,是能夠承載全息化的空間,并且城市功能可以在這里得以延續。

第三,天安云谷是一個有溫度的人文社區。是使所有在里面居住的人和工作的人都很喜歡的場所。


| 選址:在非典型地段打造典型的產城社區


Q:關于天安云谷的選址的關鍵是什么?


楊毅:第一個關鍵點是產業基礎,民營經濟或者是中小企業的發育程度也是很關鍵的。

第二個關鍵點是人口基礎,要以人作為基礎。制造業企業招人的原則是接近勞動力密集的地方,富士康去鄭州、成都設廠也是因為更加趨近于勞動力人口。對天安云谷而言,因為其偏向于研發和創新的端口,所以人的重要性更加凸顯了,人口的預先的導入很關鍵。當初的坂田居住小區已經比較成型,對于人口導入不覺得是一個很大的挑戰。

第三個關鍵點從城市建設來講,是交通的便利性。

這幾個因素都是打造產城時看中的外部的條件,要先以這些關鍵點為基礎,然后才是內部的項目適應性的規劃。


| 產業規劃:掘地三尺摸清產業脈絡


Q:產業規劃需要考慮的關鍵點是什么?

 

楊毅:對于產業地產,我們需要做的是去找到哪些產業環節能產生大量的中小企業,才會有相應的獨角獸進一步產生的可能性。無論是大健康產業,還是新一代信息技術產業,是涉及無數的產業環節構成的。有些產業環節是很單一的,比如石油產業對大型機器設備依賴度高,產業剛性很強,所以基本不太可能。所以尋找合適的產業環節很關鍵。


每個產業環節都是一個有方向的矢量點,是能夠跟其他行業去做溝通和接觸的。比如一個可觸摸的平板,可以供給手機也可以供給電視機,也可以供給其他產品的生產使用,是連接能力和輻射比較廣的產業環節,我們需要找到這些環節。


我們內部產業規劃我是堅持四點:

第一是必須自己做產業規劃,當然在自己做的過程中可以不斷接觸外腦,但是這個過程你必須參與,必須要一根長線貫穿到底。


第二是做產業規劃關鍵需要考慮原來所在城市的空間和土壤。一個城市本來通過市場的力量已經形成了很多東西,這個形成一定是有道理的。我們需要做的第一步是掘地三尺,要把這片土地附近10公里范圍內的企業和人口情況一一羅列出來。這是最重要的過程,因為這樣才能判斷它的人口特征和分工特征。例如一個區域為什么五金加工廠比較多,一定是有背后的經濟分工交換系統,通過分析這樣的基礎,才能判斷背后的分工交換的邏輯。雖然在后期替代它的時候這些特征有可能會被覆蓋,但是仍然會是有??裳暗?。即便是完全覆蓋,也要考慮到在參與這個城市的分工交換經濟里面,企業的貢獻是什么。


第三是要考慮交通的聯系。要考慮交通聯系的環節是什么,這些環節是不是有互補替代性。深圳的產業特征很明顯,產業分工相對已經到了一個比較高級的階段,這方面要求可能會低一些,但是深圳以外的地方就要很深刻去考慮這個問題。


第四是要考慮異地復制的問題。民營經濟和中小企業的發展,很重要的是需要考慮其商業文化的背景。為什么阿里巴巴不在上海?其實很簡單,因為在上海中小企業很難找到共生關系,沒有提供讓中小企業生根的土壤。所以一定要關注你所選擇的地方它原來的產業基礎是怎么樣的。不要看不起那些五金加工廠、印染廠等等,這些都是整個城市經濟分工系統的基礎,雖然最后我們要做一個鳳凰涅槃的提升,但是這樣的提升不是無源之水,背后肯定有其自身邏輯。



Q:天安云谷在進行產業規劃的時候是如何考慮的?

 

楊毅:我們之所以叫云谷,因為我們當時在篩選行業的時候,看中是云計算。當時大家認為云計算就是大型的數據中心,大型數據的基礎設施,但是我們理解它是一種更高的互聯網形態,后來中央電視臺也提到了第四次產業革命是互聯網革命。我們當時借鑒很多大咖的觀點也通過自己的判斷分析,覺得云計算的運用會產生大量新型的硬件和軟件的公司。這種企業對空間是有一定需求的,我們需要給這樣的企業創造展現自己的舞臺,使其能更好地體現自己的特征。所以我們在規劃園區的時候建立云平臺,把基礎設施、政府服務和商業服務都串聯在這個平臺上。它不是純商業的連接的體系,而是從一個產業基礎到一個產業環節的選擇,進而產生多種創意的可能性,這也是我堅持全程地主導這樣一個過程的原因,并且在每個片段中,我們都會找更高的專家來幫助。就像初期的云解構,我們就向IBM、華為、埃森哲取經,他們都是全球性的企業,都有自己的判斷和解剖。我們把智能硬件作為一個核心產業,是因為華為提出端的概念,當時蘋果的一代產品已經出來了,智能機包括各種運用終端、智能手表等等都已經能夠看出一點雛形,但還未沒有形成很典型的特征性的東西。我們的SMAC作為一種社交化的技術,包括云計算的技術、大數據分析技術、移動優先的策略等等,里面會有大量的企業產生,這就是從選址到跟產業銜接的過程。產業脈絡和生長過程是有一整套的邏輯體系和規律在支撐的,當然每個項目都有它具體獨特的內涵。


我們的產業規劃不能單純看產業規劃,邏輯是很完美的,但需要思考如何為企業入駐提供有利條件。我們知道很多研發是科學家做出來的,科學家的邏輯肯定是完美的,假設是在資源能力無限、資金能力無限、組織能力無限的情況下去解決事情,但最后能夠商業化是一個很艱難的孵化過程,所以最重要的是考慮企業為什么來你這里,你如何去支持他。大企業不一定會做園區,很多知名度企業的產業園都有很多大的挑戰,所以不需要一定去黏糊大企業。做園區不是計劃體系的一部分,應該是市場體系的一部分。比如天安云谷今天是有很多房子提供給華為使用,但如果做產業園區提供的房子是要給自己用,那就不是今天探討的對象。我們要探討的是如果房子是提供給其他人用的,哪怕是給你的供應商,都要考慮到用什么實際的東西去說服他們入駐,而不是一個描述得很高大上的邏輯完美的商業規劃。最終問題的關鍵在于這里。



Q:引進大企業是否是產業規劃需要考慮的一個關鍵因素?


楊毅:我覺得是會有一些前提,大家如果熟悉天安,有兩個項目我是深度參與的。


一個是番禺項目,這是天安從車公廟走出去的第一個項目,我全程參與了整個過程。當時這個項目既不在廣州城區也不在番禺中心區,離番禺縣城還有十幾公里,也沒有高架橋等,各方面條件都不是很好。但最終還是拿下來了,后來也算是業內認可的成功項目。通過這個案例是想告訴大家,在外界相對匱乏的情況下是否有可能,應該如何做。當然這個項目有一個大的前提是在珠三角這樣一個比較活躍的的地理范圍,第二是當時在廣州或番禺還沒有類似的產城項目,第三是當時華南板塊人口轉移初步完成,北面碧桂園、錦繡湘江等樓盤也開起來了。我們當時拿地時想得很簡單,認為這里離天河只有十幾分鐘路程。那時的地價成本僅天河的三分之一甚至更低,應該能夠吸引他們過來,但結果是沒有一個企業是從天河搬來的。我當時主持做了兩個調研報告,一是對天河做了研究,天河在廣州是一個新型城區,從辦城運會建立天河體育館開始,從一個邊緣的城區變成廣州的一個主城區和商業聚集區,需要多長時間。第二個研究是在天河已經形成企業聚集,我希望它能成為企業向周邊遷移的母體,這需要多少企業量。當時我自己走了番禺20多個鎮,走遍了整個番禺每個鎮的每個工業區,不論是污水橫流的還是稍微有點規模和檔次的,每一個企業的名錄我都拿過來了。發現這些地方的產業生態是不成立的,跟我們想要打造的產業環境沒什么關系。后來回到番禺縣城,我們發現番禺原來是小商品交易的集散地,廣東人喜歡沿街商鋪,沿街商鋪的二樓呈現出需要很多產品的展示和辦公的需求,當時我們覺得這就是我們的機會。后來我們又看到萬寶的一個工業區,他們的研發端口和生產的端口在一起。而我們知道研發的人和生產的人肯定不是同一類,所以后來我們提出一個很重要的概念——“部門分離”。


這就明確了我們應該吸引什么樣的客戶,他們有研發、對外展示等需求。而且我們要的不是整個企業,而是它的一些特定的部門和特定的環節入駐到我的園區里面來。最后我們編了些小冊子,舉了幾個案例與潛在商家去溝通,他們入駐可以支撐我們一個項目的運作,當然我們生態環境的打造也是超前。最鼓舞的是在一期的尾聲的時候豐田在南沙設廠,我們也把他們的發動機研發部門吸引到我們這里來。所以不一定需要大企業,但是一定要找到這種契機,因地制宜。


所以后來我去組織龍崗項目的時候就簡單多了,龍崗當時的產業條件比番禺的好很多,我基本不做從福田和南山吸引企業的打算,雖然它會是一個重要的舉措,但這從來不是我關注的重點。我和同事們在周邊地方去找,當時在寶龍工業區有個醫療企業,雖然在工業區有廠,但也吸引他們把總部放在了我的園區里。


天安的空間是通過已有客戶的空間需求擴大,以及通過口碑傳播帶動已有客戶上下游企業、合作伙伴的進駐,這是我們一個主力的渠道。云谷是更典型的,云谷一期不算華為,后面三分之二的客戶是前面三分之一的客戶帶來的,所以做好企業服務這是很重要的。



本文摘錄自楊毅先生在2018產業新城聯合公開訓戰營開幕式上的對話內容。

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